Kahramanmaraş gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar, aynı apartmanda veya aynı sokakta oturan eski ve yeni kiracılar arasında devasa fiyat uçurumları oluşmasına neden oluyor. Bu durum mahkemelerde kira tespit davalarının patlamasına yol açarken, anlaşmazlıkların odağındaki en büyük tartışma konusu olan "sözleşme süresi hesaplaması" hakkında Yargıtay'dan çarpıcı bir hukuki değerlendirme geldi.
UYUŞMAZLIĞIN FİTİLİ "YENİLENEN SÖZLEŞME" İLE ATEŞLENDİ
Yüksek Mahkeme'nin mercek altına aldığı dava dosyasına konu olan olay, İstanbul'da bir iş yerinde cereyan etse de alınan karar Kahramanmaraş dahil tüm Türkiye için bağlayıcı bir emsal teşkil ediyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne gelen dosyada; taraflar arasındaki kiralama sürecinin fiilen 2005 yılında başladığı, ancak 2018 yılında aralarında yeni bir kira kontratı tanzim edildiği görüldü.
Bölgedeki gayrimenkul rayiçlerinin hızla tırmanması üzerine mülk sahibi, 2021 yılı itibarıyla aylık 22 bin TL olan kira bedelinin, güncel emsallere uyarlanarak 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle yargıya başvurdu.
YEREL MAHKEMELER "5 YIL DOLMADI" DEDİ
Davaya bakan Sulh Hukuk Mahkemesi, süre hesaplamasını tarafların imza altına aldığı 2018 tarihli son kontrat üzerinden başlattı. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden henüz yasal sınır olan 5 yıllık sürenin geçmediğine hükmederek, kira bedelinin hakkaniyet indirimleri ve emsal değerler üzerinden yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. Ev sahibinin kararı istinafa taşıması da sonucu değiştirmedi; Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi itirazı reddetti. Ancak dosyanın Yargıtay safhasına geçmesiyle hukuki süreç bambaşka bir boyuta evrildi.
TAKVİME DEĞİL, GEÇMİŞE BAKILACAK
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemelerin verdiği kararı bozarak hukuk literatürüne geçecek bir gerekçeye imza attı. Yüksek Daire, yalnızca 2018'de yenilenen son kontratın dikkate alınmasını hukuka aykırı bularak, kiralama işleminin fiilen 2005 yılında başladığı yönündeki iddiaların titizlikle araştırılması gerektiğine hükmetti.
Kararda, 2018 tarihli belgenin yepyeni bir kira ilişkisi mi doğurduğu yoksa halihazırda devam eden kiracılık durumunu sadece resmiyete dökmek maksadıyla mı yapıldığı hususunun aydınlatılması gerektiği vurgulandı. Eğer sözleşme sadece eski bir ilişkiyi kağıda dökmek için tanzim edilmişse, 5 yıllık yasal bekleme süresi tamamen farklı bir usulle hesaplanacak.
GİZLİ KALMIŞ KİLİT NOKTA: RAYİÇ BEDEL UYUMSUZLUĞU
Emsal karardaki en can alıcı hukuki ayrım ise "piyasa gerçekleri" oldu. Yargıtay, sonradan imzalanan kontrattaki kira bedelinin, o dönemin serbest piyasa koşullarına ve emsal değerlerine uygun olup olmadığının da tespit edilmesini istedi. Şayet yenilenen kontrattaki tutar, o günkü piyasa gerçeklerini yansıtmıyorsa, sırf "yeni imza atıldı ve 5 yıl geçmedi" denilerek mülk sahibinin eli kolu bağlanamayacak. Şartların olgunlaşması halinde, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi baz alınarak kiranın hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda güncellenmesinin önü açılacak.
KAHRAMANMARAŞ'TA MÜLK SAHİPLERİNE VE KİRACILARA KRİTİK UYARI
Bu karar, Kahramanmaraş’ta bilhassa uzun soluklu kiracıları olan ev ve iş yeri sahiplerini yakından ilgilendiriyor. Yıllar evvel başlayan fakat sonradan çeşitli sebeplerle yenilenen kontratlarda, son imzanın atıldığı tarih 5 yıllık yasal süreyi otomatik olarak sıfırlamayabilecek.
Ancak hukukçular uyarıyor; Yargıtay’ın bu içtihadı, "artık kira sözleşmelerinde 5 yıl kuralı tamamen çöktü" şeklinde yorumlanmamalı. Yargı organları her somut olayı kendi dinamikleri içinde değerlendirecek. Kira bağının kökeni, yenilenen sözleşmenin vasfı ve belirlenen ücretin imzalandığı tarihteki piyasa rayicine uygunluğu mikroskop altına alınacak. Özetle Yargıtay, takvim yapraklarındaki tarihlerden ziyade, taraflar arasındaki kira bağının tarihsel gerçekliğine odaklanılması gerektiğini tescillemiş oldu.
