Kahramanmaraş’ta ve Türkiye genelinde son dönemde konut ve iş yeri kiralarında yaşanan fahiş artışlar, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki hukuki ihtilafları zirveye taşıdı. Kahramanmaraş’ta özellikle felaket sonrası yeniden yapılanma ve kent merkezindeki gayrimenkul hareketliliğiyle birlikte kiralar emsal rayiçlerin çok üzerine çıkarken, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nden kiracılık hukukunu derinden sarsacak emsal nitelikte bir karar çıktı. Yargıtay, sözleşme tarihi yakın zamanda yenilenmiş olsa bile, eğer ödenen bedel emsallerinin belirgin şekilde altında kalmışsa 5 yıllık süre dolmadan da kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Doğu Akdeniz’in ve Kahramanmaraş’ın gayrimenkul piyasasında geniş yankı uyandıran kararı değerlendiren hukukçular, "Yeni sözleşme yapıldı, 5 yıl boyunca kira artırılamaz" algısının bu kararla yıkıldığını belirtti.
SÖZLEŞME YENİLENSE BİLE HAKKANİYET ARAŞTIRMASI YAPILACAK
Dava konusu olayda; 2005 yılından bu yana aynı mülkü kullanan bir kiracı ile ev sahibi arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzalandı. Kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılına gelindiğinde ödenen 22 bin liralık kiranın piyasa rayicinin çok altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle yargıya başvurdu.
Yerel mahkeme ve İstinaf Dairesi, taraflar arasında 2018’de imzalanan son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini gerekçe göstererek davayı reddetti. Ancak temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, "Eksik araştırma ile karar verilemez" diyerek yerel mahkemenin kararını bozdu.
YARGITAY: "İLK SÖZLEŞME TARİHİ VE GERÇEK RAYİÇ BAZ ALINMALI"
Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında şu kritik hususlara dikkat çekildi:
-
TÜFE Sınırı ve Hakkaniyet: Yenilenen kira dönemlerinde artışın TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlandırıldığı, ancak 5 yılı aşan ya da 5 yıldan sonra yenilenen ilişkilerde hâkimin üretici fiyat endeksi, kiralananın mevcut durumu ve çevre emsal bedellerini gözeterek hak ve nesafete (hakkaniyete) uygun bir bedel belirlemesi gerektiği vurgulandı.
-
Yazılı Sözleşmenin Niteliği: Dava konusu olayda 2018’de imzalanan metnin, sıfırdan bir kiralama değil; 2005’ten beri süregelen mevcut kira ilişkisini kağıda dökmek veya miktar güncellemek amacıyla yapılmış olabileceği ifade edildi.
-
5 Yıl Bekleme Şartının İstisnası: Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi baz alındığında şartlar oluşmuşsa, mahkemenin rayiç araştırması yapmaktan kaçınamayacağı belirtildi.
KAHRAMANMARAŞ GAYRİMENKUL PİYASASINA YANSIMASI NE OLACAK?
Kahramanmaraş’ta özellikle deprem sonrası kiralık konut ve ticari alan arzındaki değişimler sebebiyle eski ve yeni kiracılar arasındaki uçurum derinleşmiş durumdaydı. Kentte binlerce mülk sahibi, yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılarının ödediği tutarların bölge rayicinin çok gerisinde kalmasından şikayet ediyordu.
Uzmanlar, Yargıtay’ın bu kararının Kahramanmaraş Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki kira tespit dosyalarında kartların yeniden dağıtılmasına yol açacağını vurguluyor. Yenilenen kontratların matbu bir formaliteden ibaret olduğunu ve köklü kira ilişkilerinde asıl belirleyicinin ilk kiralama tarihi ile reel piyasa koşulları olduğunu belirten hukukçular, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin geriye dönük evrak ve emsal araştırmalarını dikkatle yürütmesi gerektiği uyarısında bulunuyor.
