Karamanmaraş'ta yaşanan 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki depremlerle yüzyılın felaketinin ardından fahiş kira artışları yeniden gündeme geldi. Fırsatçılar, depremin harabeye çevirdiği şehirlerden göç ederek farklı şehirlere yerleşen vatandaşlar olarak yeniden ortaya çıktı.
AVUSTURYA VE İNGİLTERE'NİN ÖNLEMLERİ GÜNDEMDE
İstanbul'un lüks bölgelerinde kiralar 4 yıl önce 5 bin lira civarındayken son dönemde 70 bin liraya çıktı. Bağcılar ve Esenyurt'ta bile kiralar 10 bin TL'ye ulaştı. Aşırı kiralara çözüm olarak “değer haritaları” ya da sıkı denetim önerileri sunulurken, benzer sorunları yaşayan ülkeler için de çözümler tartışılıyor. Bu sırada Avusturya ve İngiliz çözümleri ortaya çıktı.
Avusturya'da evler özelliklerine göre sınıflandırılır ve her kategori için maksimum bir fiyat belirlenir. İngiltere'de, Konut Yasası 1988, tahliye koşullarının ve kira artışlarının devlet tarafından kontrol edilmesini sağlar.
Gayrimenkul değerleme şirketi Endeksa'nın raporuna göre, 2023 Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de konut kiraları bir önceki yıla göre %176,53 arttı. 2023 Ocak ayı sonu itibarıyla Türkiye'de konut değerlerinin en yüksek olduğu iller sırasıyla Antalya, Karabik, Denizli, Hakkari ve Trabzon oldu.
DEPREM FIRSATÇILARI ORTAYA ÇIKTI
Kiracılar ve ev sahipleri yüksek kiralar konusunda karşı karşıya gelirken, deprem sonrası fırsatçılar ortaya çıktı. Kahramanmaraş merkezli depremin ardından birçok ilde konut fiyatları yüzde 59 artarken, satılık ilanlar 600 bin liraya ulaştı.
'KİRALIK TARAFI ÇOK HAREKETLENECEK'
Tüm Girişimci Emlak Danışmanları Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul'da kira fiyatlarında ciddi dalgalanmalar beklediğini belirterek, şöyle konuştu:
"Özellikle deprem bölgelerinde, fay hattı üzerinde olan ilçelerden insanlar konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha güvenilir bölgelerde veya yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.Depreme dayanıklı raporunu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katlı binalarda, deprem öncesi yapılan binalarda oturmak istemiyor. Az katlı, müstakil yaşam sunan yapılarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boşalma olabilir. İnsanlar Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa sürede olmayacağı için insanlar şehir merkezlerinden deprem riski az olan bölgelere kayacak. Özellikle kiralık tarafı çok hareketlenecek."
SEKTÖR TEMSİLCİLERİNDEN FAHİŞ KİRA ÖNERİLERİ
Sektör temsilcileri, aşırı kira artışlarının durdurulması için ülke ülke denetimlerin yapılması gerektiğine dikkat çekti. Enflasyonun artmasıyla birlikte geçen yıl kira artışları devlet müdahalesiyle sınırlı kaldı. 8 Haziran 2022'de yürürlüğe giren kurallar kapsamında kira artışları 1 Temmuz 2023'e kadar %25 ile sınırlandırıldı.
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye'de kira fiyatlarındaki artışın bölgedeki mevcut kira değerini de belirleyerek bir değer haritası oluşturması gerektiğini belirterek, şöyle konuştu:
Serbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekmektedir. Bu anlamda geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira sözleşmelerin artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok önemli olduğunu ifade edebilirim. Ayrıca, değerleme şirketlerinin hazırladıkları raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira değerlerinin gözlemlenmesi, değer haritalarının oluşturulması ve bunların anlık takip edilmesi denetim açısından önemlidir. Diğer taraftan, arsa temin zorluğunu aşmakta bir diğer öncelikli hedef olmalıdır.
'KİRA TESPİT RAPORU ARA ÇÖZÜM OLABİLİR'
TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, pandemi sürecinde bazı ülkelerde enflasyonun yükseldiğini ve konut talebinin arttığını söyleyerek, "Bu süreçte son bir yıllık dönemde kira anlaşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir ara çözüm olabilir. Değerleme sektörü bu konunun tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı önleme ve mücadeleye yönelik eylem planında da kira sözleşmelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut. Bizim değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler de bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kira rayiç değerleri verisi oluşturulabilecektir. Diğer yandan konutu yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talep ile birlikte arzı artırıcı faktörlerin de kira rakamlarında etkili olduğunu unutmamak gerekiyor." dedi.
KİRA SINIRLAMASINA İLİŞKİN SINIFLAMA ÖNERİSİ
Türkiye’de hukuki olarak ilk sözleşmelerde kira sınırlandırmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel ise şöyle konuştu:
"Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa madde eklenerek, ilk kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna göre, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirlendiğine göre, kira sınırlamasına ilişkin bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da ayrı sınıflandırmaya tabi tutmak gözetilebilecektir."
FAHİŞ FİYATLARLA NASIL BAŞA ÇIKIYORLAR?
Kahramanmaraş'ta meydana gelen depremin ardından özellikle İstanbullular arasında ciddi endişe oluştu. Başakşehir ve Arnavutköy gibi ilçeler fay hattından uzak durmak isteyen vatandaşlar tarafından tercih edilirken, 1999 yılından sonra yapılan binalara ilgi arttı. Aşırı fiyatlara karşı dünya çapında birçok önlem alındı.
AVUSTURYA
1981 Avusturya Kira Kontrol Yasası ile gayrimenkul kiralama fiyatları kısıtlandı. Bu yasaya göre daireler A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış olup, her sınıfın metrekare başına belirli bir fiyat sınırı vardır (gayrimenkul sahibi ve kiracı tarafından aksi kararlaştırılmadıkça).
İNGİLTERE
İngiltere, Birinci Dünya Savaşı'ndan bu yana kira kontrolüne sahip. Birinci Dünya Savaşı sırasında İngiltere'deki mevcut konutların tahrip olması nedeniyle aşırı kira fiyat artışlarını önlemek için kira fiyatları üst sınıra getirildi. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlar, kira bedellerindeki artışı sınırlandırmaktadır. Halen yürürlükte olan 1988 tarihli Konut Yasası, tahliye ve kira artışı gerekçelerini sınırlandırmaktadır.
İTALYA
İtalya, 1947'den beri kira kontrolüne sahiptir. Bu gibi durumlarda, kamu makamları kiraları kontrol etmek için genellikle kira mevzuatına müdahale eder. Bu müdahaleler bazen kiraların dondurulması, bazen mevcut tüm kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiradan etkilenen taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararlarının uygulanmasının durdurulması, kanun hükmünde kararnameler (KHK) şeklinde olmaktadır.
HOLLANDA
Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.
DANİMARKA
Danimarka, İkinci Dünya Savaşı'ndan beri kira kontrolüne sahip. Danimarka'da her belediyenin, dairenin niteliğine bağlı olarak uygulanabilir maksimum kirayı belirlemekten sorumlu bir kira kontrol ofisi vardır. Bu ofisler için belirlenen kira bedelleri çoğu zaman gayrimenkulün piyasa değerini yansıtmamaktadır.
MALTA
Malta'da Konut Yasası, yetkililere kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkiye müdahale etme hakkı verir. Yetkili makamlar, Konut Kanunu'nun 3. maddesi kapsamında; kamu yararı için gerekli gördükleri takdirde, mal sahibine resmi olarak belirli kişilerin yaşamasına izin verme emri verebilir. Bu gibi durumlarda taşınmazın kullanım hakkı, toplu konut kurulu kararıyla taşınmazın sahibinden kiracıya belli bir kira karşılığında devredilebilir.
ABD
ABD'de de kira kontrolü uygulanmaktadır (eyaletten eyalete farklılıklar olsa da). Özellikle 1970'li yıllarda yüksek enflasyon nedeniyle başlatılan kira kontrolleri, günümüzde bazı eyaletlerde kaldırılsa veya gevşetilse de birçok eyalette halen uygulanmaktadır. Kiraya tabi gayrimenkuller için geçerli olan kira tavanları vardır. Benzer nitelikteki konutlar için her yıl en geç 31 Ekim tarihine kadar, Kiracılık Kurulu tarafından çıkarılan “Yıllık Genel Yönetmelik” ile taban fiyatlar ve enflasyon dikkate alınarak yeniden belirlenir.
